Vivemos uma nova era – a de condomínios de chácaras, casas, prédios, torres e edifícios. Condomínios de baixo, médio e alto padrão. O fato é que houve uma grande ascensão na aquisição de moradia em condomínios, por diversos tipos de famílias, que buscam comodidade, segurança, conforto e lazer.
Contudo os limites dos condôminos se inserem nas regras de convivência, no cumprimento do regimento interno, entre outras convenções que são elaboradas em sua maioria pelos próprios moradores.
É possível de antever a ocorrência de conflitos. Em sua maioria, a causa é a falta e ou falha de comunicação. E a primeira pessoa que pode assumir um papel importante na solução quando do surgimento do conflito nos condomínios é o síndico, já que cabe a este a difícil missão de identificar os reais interesses e necessidades dos moradores e não basear-se simplesmente nas posições – aparência do problema/real motivo – dos conflitos gerados.
É o que tem ocorrido, por exemplo, dentro dos condomínios. Um levantamento feito pela Abadi, Associação Brasileira de Administradores de Imóveis, estima que o número de reclamações entre vizinhos triplicou desde o mês de março de 2020, quando iniciou o período do isolamento social. Isso porque esses são locais de intensa convivência, que nos trazem grandes desafios. E há queixas de toda ordem, sendo uma das principais a relacionada aos barulhos provocados pelos moradores.
O fato é que os conflitos existentes nos condomínios devem ser tratados imediatamente, de forma pacífica para que a convivência entre os vizinhos continue harmônica.
O síndico pode ter condições de entender as questões e, sem deixar de observar as regras dispostas em convenção, ajudar na busca de opções de solução. Ocorre que esse papel nem sempre é fácil de desempenhar, pelo fato dos condôminos simplesmente não estarem abertos, no primeiro momento, para a comunicação e nem dispostos na busca de opções de solução.
Ademais nem sempre os condôminos conseguem buscar opções de solução por meio da negociação direta entre elas sem uma ajuda profissional. Quando isso ocorre é chegado o momento de buscarem o auxílio de outros métodos de resolução, disponíveis ainda no âmbito extrajudicial, como, por exemplo, a mediação.
É notável o grande volume de questões condominiais que são encaminhadas ao Poder Judiciário. Entretanto, nem sempre direcionar esses conflitos ao Estado é a melhor opção para resolver a controvérsia, conflitos estes, que só quem está vivenciando o momento conhece. As sentenças proferidas pelo Poder Judiciário, muitas vezes podem não sanar conflito, já os acordos elaborados pelas partes possuem um resultado mais satisfatório, pois foram as partes que o construíram.
Muitos desses conflitos, a resolução é possível através de Mediação e Arbitragem. A mediação é, em suma, uma negociação facilitada por um terceiro neutro, imparcial, que utiliza técnicas específicas para os participantes colocarem seus pontos de vista na sessão e após todos avaliam as opções expostas juntos, construindo o acordo, ou seja, auxilia na busca eficaz da solução do problema de maneira rápida e muito mais econômica.
Nesse contexto um dos principais desafios do mediador e conciliador é a identificação das questões a serem resolvidas. O que pode parecer simples em um primeiro momento, se torna algo bastante complexo na medida em que o mediador não identifica apenas as questões externas ou externalizadas, e sim o que está implícito, buscando que as partes compreendam o ponto de vista um do outro.
Os condomínios que buscam a mediação e arbitragem para viabilizar a resolução pacífica dos problemas, otimizam seus recursos financeiros minimizando os conflitos, contribuindo para o aperfeiçoamento do processo de vivência em comunidade.
A habilidade de saber conviver nunca se mostrou tão necessária dentro das nossas casas e comunidades. A maior convivência em determinados ambientes imposta de maneira surpreendente nestes tempos de crise e pandemia escancarou e exponenciou diversas situações e problemas que, antes, pareciam de menor expressão.
Se a questão a ser resolvida é o barulho, o cerne do problema pode não se limitar apenas a esta questão, mas pode envolver fatores como modo de vida, hábitos, diferenças culturais, filhos, trabalho em casa, dentre tantos outros. O mediador, imparcial e devidamente capacitado, é capaz de analisar o ambiente e acessar os fatores determinantes, ajudando a criar um cenário propício para a construção de soluções.
Ao longo dos anos, a mediação tem se firmado como método capaz de trazer inúmeras vantagens aos que dela se utilizam. Um dos benefícios é a eficácia dos acordos que são realizados, visto que quase todos são cumpridos, porque as próprias pessoas que estão inseridas no conflito participaram da construção da solução, o que gera compromisso para implementação de uma maneira natural, bem como, a economia de tempo, pois os problemas podem ser resolvidos em apenas uma ou algumas sessões de mediação, que duram poucas horas, e a redução de custos, já que se costuma conhecer previamente os valores que serão despendidos, sem surpresas.
Vale destacar que, caso a mediação não atinja o objetivo desejado, as pessoas ainda podem utilizar outro método de resolução extrajudicial de conflitos que é a arbitragem, no qual um árbitro, especialista na questão que está sendo tratada, vai decidir a solução para o caso concreto, porque as partes não conseguiram elas mesmas chegarem a uma decisão.
Note-se que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu inclusive que é possível inserir a previsão na convenção do condomínio de utilização de cláusula de mediação e de arbitragem para resolução de disputas envolvendo os condôminos, evitando que tais assuntos sejam levados para o Poder Judiciário, onde dificilmente os envolvidos encontrarão uma solução em prazo razoável.
Importante ressaltar que uma mediação séria, com profissionais capacitados e ambientes adequados, possibilita o tratamento de divergências como ocorrências naturais, com confidencialidade e tendo como foco a preservação dos relacionamentos. Para aqueles que entendem que sua paz e seu tempo não têm preço, esse parece ser mesmo o melhor caminho.
Portanto, cabe aos condomínios e condôminos avaliarem a situação e inserirem “Cláusula Compromissória na Convenção do Condomínio”, que preveja a solução de conflitos por mediação ao invés de vias judiciais. É importante que a cláusula preveja a participação de ambas as partes.
Necessário, também, que exista a figura de um mediador dentro da administradora, geralmente, essa função fica a cargo de um profissional de direito, psicólogo, assistente social ou até mesmo de recursos humanos sendo possível, ainda, contratar um profissional externo para exercer essa função.
Promover a mediação de conflitos traz benefícios para todas as partes do ecossistema condominial.
Benefícios da Mediação
Benefícios para a administradora e Gestão: Cumprir o papel social de preservação da boa relação dentro do condomínio, garantindo assim a eficácia da sua administração; Melhorar o convívio entre os moradores; Aumentar o índice de satisfação do cliente com o apoio, o cliente se sente acolhido, protegido e amparado pela administração.
Benefícios para os condôminos: Obter suporte na resolução de problemas; Ter a mediação feita por profissionais isentos de parcialidade, preservando o interesse de ambas as partes; Mais rapidez na resolução do problema; Menor desgaste físico, psicológico e financeiro.
Cabe ao mediador e ou conciliador se reunir com as partes quantas vezes forem necessárias, em conjunto ou separadamente. É primordial que cada encontro facilite a criação de um ambiente propício para a negociação.
Quando a gestão do condomínio assume esse papel, os benefícios são uma via de mão dupla, para a própria administração e para os condôminos.
Aspecto importante
Ninguém é obrigado a participar de uma mediação. É necessário que todas as partes envolvidas sejam voluntárias e aceitem a mediação para que a mesma ocorra.
Fica a critério das partes envolvidas a presença de advogados. Vale ressaltar que a presença de alguém do meio jurídico é sempre bem-vinda nas mediações para esclarecer eventuais dúvidas jurídicas.
Pilares na Mediação
Em primeiro lugar, é importante que o mediador seja um terceiro, isento de parcialidade sobre o caso.
O objetivo primordial da mediação de conflitos é facilitar o diálogo entre os moradores, para que eles cheguem a uma resolução do problema o mais rápido possível;
Com a mediação é possível evitar que uma situação conflitante acarrete uma ação judicial.
Como obter sucesso na mediação de conflitos.
Há uma série de boas práticas que podem ser adotadas para obter sucesso na mediação de conflitos.
Princípios da Comunicação Não Violenta (CNV). A CNV é uma técnica que estimula a relação de cooperação entre as pessoas. Ela visa criar um diálogo empático, em que ambas as partes respeitem o outro que expressa uma opinião contrária. Para que ela aconteça, é preciso observar o outro, avaliar e respeitar os seus sentimentos, respeitar as suas necessidades e fazer pedidos ao invés de ordens.Quando esses princípios são respeitados mutuamente, existe uma “comunicação não violenta na mediação de conflitos”.
Estreitar os relacionamentos por canais digitais, aqui é feita uma mediação preventiva, evitando levar qualquer votação ou discussão para meios presenciais, busca-se estreitar os canais digitais, principalmente por meio de aplicativos, para que a comunicação seja feita de forma digital e discreta. Diminuindo, assim, consideravelmente a incidência de conflitos presenciais que geralmente ocorrem em assembleias condominiais.
Treinamento dos síndicos e funcionários com técnicas de mediação. Quando a administradora de condomínios opta por fazer a mediação de conflitos, é importante oferecer treinamento a um funcionário que cumprirá o papel de mediador.
Para evitar a necessidade de recorrer ao judiciário, a tratativa dos casos deve ser feita antes que eles escalem. Para isso, é de bom grado que a administradora auxilie na capacitação de síndicos e colaboradores para resolver os problemas preliminarmente.
É preciso que o mediador trate cada caso de forma impessoal e imparcial, a fim de resolver os conflitos da melhor maneira para ambas as partes.
Recorrer à ajuda externa, caso necessário. Quando o caso chegar a extremos, o mediador precisa ser alguém isento de parcialidade. Um síndico pode não ser a melhor opção, já que ele também é vizinho e pode ter interesses pessoais envolvidos na situação. Caso seja relevante, é permitido recorrer à ajuda externa, com assessoria jurídica, se necessário para oferecer apoio e suporte aos condôminos envolvidos.
Prevenir é sempre o melhor caminho.
Finalmente, o mais importante é evitar que os conflitos ganhem proporções maiores do que deveriam. Na sua participação, a administradora pode atuar de maneira preventiva, priorizando melhorar a relação entre as partes discordantes.
Quando um morador descumpre diversas vezes o regulamento interno que prevê a proibição de barulho após determinado horário, o mediador de conflitos pode entrar no cenário para instruir e orientar esse morador antes que algum outro vizinho inicie uma discussão.
Outra situação é quando há a possibilidade de realizar alguma mudança estrutural no condomínio. Caso surja o assunto de criar um espaço para animais de estimação, em que alguns moradores sejam a favor e outros contra, o conciliador pode mediar todas as partes até chegar a um consenso.
Ações como essas previnem problemas e discussões futuras dentro do condomínio.
Mediar sempre será melhor que litigar.
Por fim, promover a mediação de conflitos traz benefícios para todas as partes do ecossistema condominial!
Por Luciana Prezoutto Garcia Moura, advogada graduada pela Universidade do Oeste Paulista Presidente Prudente, SP, Especialista em Direito Educacional com atuação em Contencioso – Conciliadora e Mediadora certificada pela Escola Paulista de Magistratura do Estado de São Paulo, com foco em mediação e conciliação de conflitos Condominiais.
Fonte: JUS – 01/06/2021
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